En resumen
- Los embargos y prohibiciones suelen impedir la inscripción mientras estén vigentes.
- Una hipoteca no impide vender por sí sola, pero si la venta se pactó libre de gravámenes o va acompañada de una prohibición, hay que alzarla.
- El alzamiento lo otorga el acreedor o lo ordena el tribunal, y depende de terceros: conviene pedirlo de inmediato.
Por qué un gravamen puede impedir la inscripción
Embargos y prohibiciones judiciales
La ley considera que hay objeto ilícito en la enajenación de cosas embargadas por decreto judicial, salvo que el juez la autorice o el acreedor consienta (Código Civil, art. 1464 N° 3). Por eso, mientras el embargo o la prohibición judicial estén vigentes, el Conservador normalmente no inscribe la venta.
Prohibiciones convencionales
Son las que el dueño aceptó en un contrato, por ejemplo a favor de un banco o de SERVIU. En la práctica, el Conservador suele exigir el alzamiento o la autorización de quien está a favor de la prohibición.
Hipotecas
La hipoteca sigue al inmueble aunque cambie de dueño (Código Civil, art. 2428), así que no impide vender por sí sola. Sin embargo, casi siempre va acompañada de una prohibición a favor del mismo banco, y las compraventas se pactan libres de gravámenes. Por eso el alzamiento termina siendo necesario.
Cómo saber qué gravámenes tiene la propiedad
El certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones que emite el Conservador muestra todo lo que está vigente sobre el inmueble. El reparo, además, suele indicar qué inscripción falta alzar.
Cómo se alza cada uno
| Gravamen | Quién lo alza | Cómo |
|---|---|---|
| Hipoteca y prohibición a favor de un banco | El banco | Escritura pública de alzamiento, que se anota en el Conservador |
| Prohibición a favor de SERVIU u otro organismo | El organismo | Alzamiento o autorización según sus reglas |
| Embargo o prohibición judicial | El tribunal, o el acreedor que consiente | Resolución que ordena el alzamiento, comunicada al Conservador |
Muchas veces el alzamiento del banco se coordina en la misma compraventa: el comprador paga, el vendedor cancela su crédito y el banco otorga el alzamiento. Si eso no se completó antes del ingreso, aparece el reparo.
Ojo con los tiempos
El alzamiento depende de terceros, como bancos, organismos o tribunales, y mientras tanto corre el plazo de 2 meses de la anotación. Pídelo el mismo día en que conozcas el reparo.
Qué hacemos nosotros
- Revisamos el reparo y el certificado de gravámenes.
- Identificamos quién debe alzar y qué documento exacto se necesita.
- Gestionamos la solicitud y hacemos el seguimiento.
- Reingresamos la carátula con el alzamiento y la seguimos hasta la inscripción.
Normas citadas: Código Civil, arts. 1464 y 2428; Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, art. 15. Información general.
¿Tienes un reparo? Te ayudamos.
Envíanos por WhatsApp tu N° de carátula, el Conservador y una foto del reparo. Un abogado lo revisa y te responde con un diagnóstico.